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产业园区成本如何控制?如何招商?

作者:城城 发布时间:2019-04-25   来源:城知设计网    
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  产业园的成本往往会非常高,那么在规划设计的时候其实就能考虑到经济性和可实施性,在小编不断的职业调研行走中发现,现在工业园区的本钱压力十分大,尤其是上市公司、品牌公司、龙头公司,你要做精品项目,但又要操控本钱确保商场竞争力与赢利报答,这个压力是日积月累的,对园区开发商办理的精密度和立异的做法提出了更高的要求。
 
  工业园区和房地产,尽管根本的产品形状都是钢筋水泥混凝土盖房子,可是在本钱操控方面有许多重要的差异。
 
  与房地产不同,单体工业园区的赢利其实很菲薄,哪怕每平米省个一两百块钱都是十分了不得的工作,都或许会对终究的赢利率形成严重影响。
 
  并且,园区触及两个客户,一个是要求十分高、将园区当作公共效劳产品供给的地方政府,一个是要求十分高、在挑选上十分务实理性很难被忽悠的中小企业主,这注定在园区产品价格上是有很强的天花板效应的。这时分,园区开发商想进步赢利水平,只能在本钱操控上投入更多的精力和汗水,某种程度,这乃至或许是你的中心竞争力,或许叫“生命线”。
 
  咱们会看到一些比较优异的工业地产二级开发商,能在价格十分低的状况下还能够占领商场,取得政府和企业的认可,这儿边其实有一点关键要素,那便是很检测它的本钱操控才干。咱们这儿所谓的本钱操控,并不是无限制的压本钱,乃至降低规范,偷工减料,这就不叫“才干”了,而是职业的大忌。
 
  关于园区产品,许多时分存在着三方诉求不匹配的状况(如下图所示):
 
  政府想要巨大上的,外立面一会儿很吸睛的那种产品,客户也便是企业主想要既美观又有用的,可是它能接受的只能是很低价位的,并且越低越好,开发商房子卖2000,它问能不能1500。这时分,咱们的工业地产开发商必定学会办理和操控这种诉求,乃至教育这种诉求,最终给商场供给的就应该是这种产品——政府感觉动力汹涌,企业觉得好用实惠,功用很强,体面上也能过得去,让中小微企业能够承当得起的。
 
  温州相信集团老板陈建静给小编讲过一个故事:
 
  我到北方一个城市跟政府谈协作,当地官员直接拿出一张图纸,说这下你们省劲了,我现已给你们规划好这个产品了。我一看就蒙了,整个园区都是7到11层的高层厂房,全体容积率挨近3。这个官员说这是区委书记到深圳那儿看到的产品很喜欢,就要这个东西,回来就让咱们照着抄。最终我十分无法地说,领导咱们真的做不了,你这儿不是深圳,不能脱离实践去做一些产品,这样对你,对我和对商场都是不担任的。
 
  所以,在操控本钱这个课题上,在进入详细流程工序之前,首要还要触及引导政府的愿望和诉求,以及研讨企业最需求什么,能够不需求什么,知道什么能够省,什么不能省,让你有限的钱花在刀刃上,满意根本功用和需求。
 
  所以,咱们把前面这些部分,一致叫作“事前操控”,没有事前操控的本钱操控,便是俗称的“马后炮”,悔之晚矣。
 
  项目及产品定位,便是事前操控的重要部分,也是首个决议本钱凹凸的关键要素——项目是规范厂房、高层厂房、研制楼、独栋仍是写字楼;是毛坯仍是精装修;修建有没有人防地下室;楼板承严重小、层高的设置、电梯货梯的装备等等。
 
  不同的项目、不同的产品类型已根本决议了大约的本钱规模,这一点至关重要,或许决议了产品60%的本钱规模,其他要素只占总本钱的40%!
 
  比方建安本钱方面,单层钢结构建造本钱就600~800元/平米,一般多层1400~1500元/平米,高层要2500元/平米,人防地下室则高达3000元/平米。所以许多工业园区都尽或许不建地下室和地下车库,由于造价太高,能够有一些客观理由跟政府洽谈革除(比方围垦形成沉降这样的特别地质条件),光这一条或许就给一个园区省去几千万元,这在财政报表上可是一笔相当可观的赢利!
 
  小编在这儿跟咱们再着重一次,做好前期的调研十分十分重要,精确的项目及产品定位不只是影响本钱的最大要素,也是项目胜败的最重要要素!
 
  总归,园区的本钱操控是一系列的流程,前期是最重要最中心的,一个项目立项了,我的规范、本钱、价格根本就现已固化了,剩余动作根本只能在这个规模内去做。
 
  所以,像东湖高新、中节能实业这样比较老练的工业地产商会举行一系列的前期会议,如定位会、发动会等,根本要在事前操控本钱。在项目定位会阶段,做工业定位和产品定位的时分,本钱部分就要和其他部分一起参加,包含拿地阶段各个部分都会一块儿过去看现场,找当地的地勘院问这个地质状况怎么样,做到心里有数,这样就会操控的更充沛一些。
 
  定位之后,规划规划也归于重要的事前操控。同样是多层,单平方的钢筋含量是40公斤仍是50公斤,混凝土含量多少,楼板承重多少,这方面的规划影响很大,水平高的规划和水平低的规划,在本钱和面积的功率上不同很大。在必要的详细地质勘探(不能过火省钱)的基础上,在挑选适宜的规划院(不能过火压价)的前提下,在计划规划和施工图规划上调集规划院的积极性,在确保安全和运用功用的基础上尽量优化计划规划,这一要素或许决议了总本钱剩余那40%中的60%的投入。
 
  在规划方面,曾经投标的时分或许看谁的规划费低就用谁,但现在老练的工业地产商会引进一些限制性的目标,需求规划单位实行一些许诺,这是一个归纳性的考量,并不是说价低者得。
 
  由于关于一个园区来说,规划费用并不是很大的本钱,可是规划出的作用关于整个项目的本钱影响很大,对这一点有必要有很明晰的认知。所以一个比较正确务实的做法是把这个压力要转移到这些规划单位身上,由于规划毕竟是有弹性的,你的规划费当然不能太高,可是在这个基础上你还能满意我归纳性的考量目标,做得更精密化,那就更好了。
 
  咱们从东湖高新、中节能实业方面了解到,他们现在也在引进一些第三方的优化,这个优化不只仅是施工图,还包含归纳计划里的,比方地下室、车位等等的优化。现在看尽管全体流程有些繁琐了,修正更多了,可是仍是有正向作用的。
 
  所以全体来看,工业地产商在规划规划上能够分三个层面来完本钱钱操控的作用——榜首,有必要确保自己的规划部分是很专业的,都是精英;第二,引进的规划单位会用合同来束缚它们,让它们选用整个本钱最优、性价比最高的规划计划;第三,再加上第三方的优化。
 
  接下来就进入“事中操控”的阶段了,也便是开工施工阶段了。咱们或许感觉这儿应该能够有很大的本钱操控空间,但实践上,工程进程管控或许只占到本钱操控的10-15%。打个不太恰当的比方,这就像瘦身,许多人以为运动是影响瘦身的最大份额要素,但数据显现,合理的饮食才是影响瘦身的最大份额要素,而运动或许只占到瘦身作用的15%左右,这个份额与工业园区的本钱操控相似,都是一个很风趣的误区。
 
  详细来讲,一个园区的归纳本钱包含土地本钱、建安本钱、办理本钱、税收和财政本钱等。土地本钱就不说了,这是前期拿地时跟政府之间的工作,协议是协议,招拍挂是招拍挂,工业用地、商业用地、M0用地,各不相同;建安本钱,一个五星级酒店的造价大约是10000~12000元/平方米,这就很奢华了,而一个规范厂房,一整套下来,大致能够在1200~2000元/平米之间不等,有些外行人造的厂房,不含地价和财政本钱都去到了5000元/平米以上,这必定是工程施工本钱操控出大问题了。
 
  温州相信集团在做厂房时就很留意工程施工的本钱操控。一般惯例的地坪施工包含结构层、找平层和面平层三部分,这儿边一部分原因也是由于工艺的不老练、办理的不到位,形成一些混凝土的糟蹋和结块,有必要还要走两道进程,可是相信采纳的是地坪一次成活,到达以往惯例三层的作用,不只节省了资料、人工、工期,还有利于楼面荷载——本来上面两层的荷载或许要到达100公斤/平米。
 
  当然,这背面检测的是工艺、技能和办理的归纳完成才干,对企业的要求十分高,而不是单纯一种是为了省钱而做的精简动作。比方混凝土浇完之后的维护,都是毛毯盖上去维护好,这样二次找平费用就省了——找平每平方米要30多块钱的本钱。
 
  包含在墙面施工做法上面,这是陈建静在国外拍照的一些机场、酒店、办公楼相片,结构面暴露现已成为世界修建的一种时髦,不只具有杰出的观感,还能节省本钱,为企业节省不必要的开销。所以现在相信集团也在重视引导商场和客户——抹灰、腻子、刷漆这些不必定是厂房必需的,逐步这种结构面的暴露在国内也开端得到认可。
 
  事中操控的细节还有许多,比方对供货商的办理。温州相信集团是传统房地产商转型而来,这方面的经历是能够嫁接过来的。它的战略收购,对口协作商都是商场上经过几轮筛选和不断使用中评判这个供货商是否合格,对资料、施工水平、价格、信誉度都有精准的评判,这些合格供货商进来才不会有糟蹋。假如单纯从价格低着手,从商场上随意拉一个供货商来,进来就出不去,处理很困难。
 
  再比方办理操控,能够占到整个本钱管控的5%左右,尽管份额小,但并不能要素疏忽这一点。比方其间的营销费用,一个工业园区的招商费用必定不或许像一个住所楼盘那样挥金如土,考究的便是四两拨千斤,花最少的钱到达最精准的作用。
 
  瑞安相信工业城总经理曹高林对此就深有体会。他所操盘的这个项目总修建体量85万方,可是只用3个月就悉数去化完毕,发明了职业的一个出售奇观。但这个快速的去化绝不是靠营销层面漫山遍野全途径的砸钱,比方本来那些传统途径的高炮看起来巨大上,年租金要40万元,实践上企业老板都很忙,其实时刻对不上,都看不到,性价比很低,实践作用十分有限。
 
  事实上,在人流密布的工业区搞些桁架和小广告,作用最好,价格也最廉价。曹高林和他的团队经过探索发现,70%的客户是经过小广告和桁架招来的,这些都放在企业厂房边上,让企业主有直接观感,再结合生疏访问,就有很高的转化机会了。
 
  中业慧谷徐州安全谷总经理姚强的经历也根本相同——招商其实便是三条——撒开双腿一家一家地毯式扫荡,老客户引荐上下游朋友,必要的网络查找精准广告,其他作用都不大,所以真花不了那么多的营销费用。
 
  最终归于“过后操控”,便是审计决算,到了这一阶段本钱已既成事实,这一要素仅影响本钱的3-5%。
 
  但还有一些不是单纯以事前、事中、过后这样的时刻阶段摆放的,咱们能够把它们统归于“全周期操控”。
 
  比方项目开发周期,不论在哪里盖房子,是厂房、科技园、住所、商场、写字楼都相同,周期短,本钱就低,周期长,本钱就高,由于时刻本钱和财政本钱是不可避免的。项目在合理的开发周期内完毕就能够确保合理的赢利,但每添加1年的开发时刻,就会添加总本钱的5-10%。一年不施工,第二年资料提价或许就要多投几千万,加上回款和施工节点挂钩,许多钱也或许收不回来。许多时分开发周期是不可控的,2年盖完是年化10%的收益,可是5年干完或许就只剩余年化4%的收益了。
 
  咱们想想,你的项目全周期的报答率才多少,拖个几年,根本就没有钱可赚了,乃至要倒贴钱,所以有必要在合理开发时刻内尽量缩短开发周期,但这一要素往往会被许多开发商疏忽!
 
  此外,全周期的操控还有一些更细的东西,比方电梯的装备,要根据园区的定位、工业的定位来做精密化调整,挑选适宜的品牌;还有供电的设备,咱们也不应该朴实的压本钱挑选最廉价的,当然也没有必要挑选那些一线特别贵的品牌,必定是合适工业园区运营办理和企业出产的根本要求。
 
  再比方厂房每平米供多少电,是不是双回路供电,预留多少管网空间,出产蒸汽、空调是否需求做,留多了,糟蹋,留少了,更费事,一次总容量究竟要做多少,不然二次投入会有很难。工业与工业的供电要求也纷歧样,有些市郊的制造业园区,那就只到高压,剩余的企业进来之后自己来搞;还有电梯,有的出产性企业它说不需求电梯,或许不需求地坪等等,这些细节都联系到你的本钱和面临商场的价格吸引力。
 
  有些园区能够争夺商场的支撑,能省则省,能不自己做就不自己做。比方配电能够争夺政府来出资,变压器让客户自己来投,开发商只做一些管线,这样能省出小几千万;比方网络设备,让移动、联通、电信来竞标出资设备,相当于用未来的商场换网络供货商的出资,这样也是几百万的本钱节省。
 
  仍是那句话,能省则省,但必定不是在降低规范和偷工减料这个层面去做本钱操控。工业厂房几乎没有不漏水的,这是一个十分遍及的问题,一个重视品牌形象和可继续发展的工业地产开发商有必要花很大力气来处理这个问题,这些必定会进步本钱,可是并不是坏事,进步园区的质量、口碑和满意度,才干称得上园区品牌,称得上精品工程。
 
  再比方松湖智谷总经理彭飞给小编讲的一个故事:
 
  咱们厂房的交楼规范是金刚砂地上,,但规范和工序有多种挑选,假如削减一些工序,每平米省了十几块钱,总本钱就能省几百万,也叫金刚砂地上,看起来没什么,也相同能用。但许多出产制造型企业环节要求十分高,搬进来后,入驻企业的供货商来验厂发现洁净程度不行,就削减订单。咱们有家企业就由于这个问题,每个月的订单削减了300万。这样一来,尽管咱们是看起来是省了几百万的本钱占到廉价了,可是入驻企业吃了大亏,这怎么能继续?你的客户口碑也会受损。所以我只能跟企业主说,这个问题咱们在规范上没事先说清楚,咱们也有职责,咱们给予你必定的补偿,你自己花钱做下环氧地坪吧。
 
  所以说,你的厂房本钱肯定不是说操控得越低越好,低了老板当然觉得好,赢利高嘛,可是从一个操盘手的视点,也要掌握一个度,确保你的质量和入驻企业的利益。
 
  最终咱们来总结一下,一个工业园区的本钱操控,应该从事前操控——项目及产品定位、规划规划,事中操控——工程进程管控、办理操控,过后操控——审计决算,以及全周期操控等各个方面操控。
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