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城市更新创新管理体制

作者:知知 发布时间:2019-04-25   来源:城知设计网    
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      大家都知道城市更新是近年来一个非常热的议题,城市更新这个概念是“进口货”,在1856年荷兰就召开了第一次城市更新研讨会,初次使用了“城市更新”这一说法。城市更新是随同大规划工业化和城市化进程中的一个天然进程,比方美国大规划的城市更新始于20世纪60年代,日本是20世纪80年代末,香港、台湾等从20世纪90年代开端。深圳的城市更新最早从2004年开端,其时叫旧村改造,2009年出台城市更新法令后,才发动大规划的更新方案。经过6年多的实践探究,深圳市“商场主导、政府引导”的城市更新形式,在进步城市基础设施和公共效劳设施水平、大幅进步居民工业性收入,以及为下一轮城市化注入开展新生机等方面,都发挥了重要效果,为其他城市的城市更新供给了有利学习。
 
  深圳市城市更新面对的两个特别布景
 
  深圳市在1992年和2004年别离完成了对特区内和特区外悉数土地国有化进程,理论上讲深圳市现已没有乡村了,城市化率是100%。但现实上,到2013年仍有一半以上的土地把握在乡村团体经济安排(深圳市大都已改制为社区股份公司)手里。相对于国外其他兴旺城市来说,深圳市城市更新面对一个最特别的布景便是“两个高”,即“不合法用地”占比高、团体安排占有土地的份额高。在2009年经过《城市更新方法》后,深圳市对全市土地资源占有状况作过一次了解查询,发现有40%左右的修建归于“违规修建”,便是没有办理过任何批阅手续,只需25%左右的团体土地归于合法用地。
 
  别的一个布景便是深圳作为一个新式城市,在曩昔十几年高速增加阶段,在城市范畴积累了许多对立。这些对立在经济开展初期和高速增加期没有显性化的原因是,其时城市土地准则和规划系统适应于搞附加值较低的制造业,许多团体安排用团体土地兴修很多厂房,以较低价格租借或许入股企业,处理很多企业落地难的问题。为处理外来人口寓居问题,团体安排成员经过在宅基地上加盖高楼等方法,给外来活动人员供给寓居效劳。在“三旧改造”之前,珠三角区域的“房东经济”都很兴旺。但跟其他城市不同,深圳市土地面积极端稀缺,城市拓宽空间有限,因而是全国城市区域最早面对“城市开展无地可用、工业晋级无地可腾”的窘境。这也是深圳为安在全国首先提出要推动城市更新的重要原因。
 
  工业结构晋级是“倒逼”城市更新的重要动力
 
  深圳市在2009年提出《城市更新方法》,有一个重要布景便是在2008年迸发的全球金融危机对我国出口构成严重影响,深圳的出口局势也曾一度恶化。这促进深圳市决议加速构建以“高新软优”为特征的现代工业系统,引导工业结构调整和出资方向。前面说过,深圳市的土地资源稀缺,经过建新城、搞开发区的形式,底子走不通,这就注定了只能经过改造、优化城市存量用地。咱们在全国调研时发现,大大都城市在施行工业晋级战略的一起,都是把改造旧城作为最终一个选项。首要是改造旧城触及既得利益调整,时间长,政府投入多,还简单激化社会对立。因而,只需城市规划区内还有土地,一般都是采纳建新城或工业园区等方法。但深圳市在2010年今后就只需96平方公里可开发用地,不可能再打增量土地的主见了。工业结构晋级的巨大潜力和现实上的“无地可用”窘境,是深圳市加速推动城市更新的重要动力。
 
  商场主导是城市更新的首要特点
 
  深圳市在推动城市更新前,也经历过两轮较大规划的旧村拆迁和改造阶段,得到的一个重要经验便是仅靠政府的力气“单兵突进”是远远不够的。2010年前,深圳市两轮改造的成果,便是使各类“违法”修建份额从20%不到进步至40%左右,很重要的原因是团体经济安排在政府拆迁前“抢种房子”,由团体经济安排把握的土地面积占比从35%左右进步到了50%左右。因而,2010年以来深圳市的城市更新提出了“商场主导和政府引导相结合”的思路,首要经过商场手法来施行更新方案。
 
  在更新规划上,调集政府、乡村团体经济安排和开发企业等的积极性,精细化规划和多样化施行城市更新方案。以往改造规划的拟定,政府是仅有的施行主体。但这次答应“多样化施行”,既答应由乡村团体经济安排自行施行本区段更新方案,也答应团体经济安排自行寻觅开发企业代为施行,还答应乡村团体经济安排与外来开发企业联合施行。在深圳市,这三种施行方法都有,且以第三类施行方法为主。深圳市还创立了城市更新单元规划的概念,打破本来政府规划的区域格式,严厉施行“一村一规划”、“一项目一规划”。只需有更新志愿的团体经济安排提出申请,政府就派出规划人员专门就这一片区作出规划,规划的内容是彻底通明,在取得了团体经济安排赞同后,规划才干上报给市更新办。
 
  在利益共享上,深圳市改变了以往政府统征统补的形式,而是经过商场化商洽,确认团体经济安排、开发企业和政府的利益分配份额。政府不悉数介入收益分配,首要是城市更新进程中触及的权力主体很多,利益诉求难以有用一致,政府与涣散化权力主体“一对一”商洽的本钱过高。为防止产权散布过于涣散而导致的“反公地窘境”,最好的处理方法便是让相关利益者直接商洽,政府做裁判。遍及的做法是对已列入城市更新方案的原乡村团体经济安排未征未转用地,80%由继受单位进行城市更新,20%归入土地储备。在进行城市更新的80%土地收益,是由开发企业和团体经济安排直接商洽分红份额,政府不直接干与。别的一项表现政府效果的当地,便是要求更新区域拿出必定份额的土地用于公共效劳设施配套等。深圳市规则,城市更新单位应供给不少于15%和3000平方米的用地用于基础设施和公共效劳设施建造。住所类城市更新项目依照不低于住所总规划的5%—20%的份额配建保证性住宅。
 
  土地办理准则变革是城市更新成功的重要保证
 
  深圳市2009年出台《城市更新方法》,同样在2009年广东省出台了《关于推动“三旧”改造促进节省集约用地的若干意见》,土地准则变革是城市更新施行的最大“助推器”。
 
  最重要的一项变革便是“答应企业能够联动开发”,便是把企业“直接介入一级土地开发”和“获取土地使用权进行二次开发”绑缚起来。这突破了现有土地办理法“经营性用地有必要经过‘招拍挂’方法获取使用权”的规则。这首要是鼓舞企业从一开端就介入更新进程,同团体经济安排构成更严密的利益联系。一起也极大地减轻了政府前期一级开发的资金压力。
 
  别的,对前史留传用地,分类施策,归入合法化、规范化和一体化办理。从2010年发动更新项目以来,最大的应战便是怎么处理很多的“小产权房”。虽然在法律上一向不答应“城镇居民购买团体土地上兴修的各类房子”,但现实上,珠三角区域(包含深圳)的“小产权房”规划非常巨大,在更新项目触及的很多城中村和结合部,都有数量很多的“小产权房”。这次城市更新吸取了前两轮改造的经验,没有对“小产权房”一棍子打死,而是从现实动身,规则“非产品性质转为产品性质的,应当依照有关规则另行补缴相应地价”。详细便是依照容积率以及是否归于撤除重建类仍是晋级改造类等,拟定不同的地价补缴方法和额度。
 
  值得注意的是,十八届三中全会提出了“团体经营性土地入市”以及赋予了团体用地愈加完好、愈加充沛的产权权能。比方有了“团体经营性土地入市”这一条,除了深圳市,今后更多城市在更新进程中,就能够答应团体经济安排自行寻觅开发企业。别的,还有答应典当、担保,也有利于减轻使用团体土地进行工业晋级等更新项目的前期资金压力,更好地推动旧城改造和城市更新。
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